【调研报告】关于养老地产发展调研报告（三）
导语
为落实《老年人权益保障法》关于“推进老年宜居社区建设”和《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）关于“开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施，提高老年人生活质量”的要求，本文拟尝试分析养老地产的经营方式、权属确定、收费行为等核心问题，以期引起主管部门重视。
三、规范发展老年地产的政策建议
1982年第37届联合国大会通过的《老龄问题维也纳国际行动计划》中指出:“社会福利服务应以社区为基础，并为老年人提供范围广泛的预防性、补救性和发展方面的服务，以便使老年人能够在自己的家里和他们的社区里尽可能过独立的生活，继续成为参加经济活动的、有用的公民。”养老地产项目作为机构养老的创新方式，是随着社会经济发展需求而生的产物，能够满足部分中高端养老需求，但应当立足于依靠市场在资源配置中的决定性作用，不能享受养老产业优惠政策。
（一）提供政策指引。一是明确管理边界。养老地产项目整体不纳入养老机构设立许可和养老行业管理范围，其规划建设应归属于建设和国土部门管理。对于其中配建相对独立的具备集中生活照料和康复护理功能，实行有期限的月租服务的老年护理中心等设施，应区分情况纳入养老机构许可管理，并按照有关规定享受建设运营补贴等各项扶持政策。对于配建的医院、学校等生活类设施应当纳入医疗卫生、教育等行业管理。二是优先建设老年宜居社区。老年人既需要舒适的生活环境，更需要代际人际关系和谐，特别是含饴弄孙的天伦之乐，美国式的“老人城”并不适合我国国情和老年人生活习惯。《老年人权益保障法》规定的推进老年宜居社区建设既包括老年地产项目，更多地是要对现有社区进行适老化改造。同时，因此，要更好地贯彻落实住房城乡建设部、民政部等部门《关于加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造工作的通知》（建标〔2014〕100号）精神，结合老（旧）居住（小）区整治、棚户区改造、建筑抗震加固等专项工作，重点推进居住区缘石坡道、轮椅坡道、人行通道，以及建筑公共出入口、公共走道、地面、楼梯、电梯等设施和部位的无障碍改造，着力满足老年人居家生活基本需要。三是提供政策引导。给予那些已经握有出让用地的开发商拟建养老地产项目以可行性建议，特别是规划选址建议。一些地块离城区太远，并不适宜做养老地产项目。例如武汉蔡甸合众优年生活持续健康退休社区一期规划建设投资30亿元，建成3万张床位，但截至今年10月，仅入住了65位老年人，项目运营情况远不如预期，开发商希望通过养老概念提升土地的价值的愿望也并未实现。四是积极配合有关部门制定完善规划用地等政策。养老地产作为公共设施，其建设应当纳入城市发展规划，并与周边的文化娱乐、医疗卫生和交通等设施毗邻。在用地方面，应进一步明确养老地产用地的土地性质，确定配套建设的养老机构等服务设施比例，建立健全监管认证机制等，真正实现养老服务功能。同时，积极配合建设部门制定老年宜居住宅建设标准，提高适老化和无障碍水平。中国房地产业协会老年住区委员会近期也发布了《中国老年宜居住区运营服务评价指南》，将对老年宜居环境建设发挥积极规范作用。
（二）引导帮助开展适老化服务。一是帮助养老地产根据项目地点、规模、人群等因素完善产业链，融合植入生活照料、医疗康复、金融理财等不同服务模块、或将若干模块有机组合，从而提高项目收益率。二是帮助实现养老地产建设和运营的分离。即将重资产和轻资产分离，以北京太阳城为例，房地产开发采取工商注册，养老服务机构作为民营非营利机构在民政部门注册。也就是借鉴物业管理模式，在养老设施投入使用后，交给养老机构开展服务，享受相关的优惠政策。三是加强对养老地产项目配建养老机构的管理，指导其建立完善规章制度，并配合有关部门加强对其服务收费、安全管理、医疗卫生等方面的服务监管。
（三）积极研究有效管控风险。养老是涉及到公共服务的重大民生问题，一旦养老地产项目出现问题，将极有可能由于资金额大、服务人群特殊等因素演变成社会问题。一是积极研究会员制养老法律问题，建议有关部门制定会员卡管理法律法规和政策，对会员制经营机构的资格、性质、资本金额度（比例）、融资渠道等作出明确。特别是要防范养老地产项目终止配套服务风险。对于采取会员制的养老地产项目，由于开发商在初期已经通过销售会员卡方式收回大量开发成本，对于后续需要提供的医疗康复、生活护理和家政物业等配套服务项目，将可能由于回报低、周期长等原因终止服务，已入住老年人将陷入无人照料境地。建议明确对开发商收取的高额会员费的使用监管，探索银行等第三方授权监管模式，避免出现资金链断裂导致的项目无法持续问题。二是对于变身养老地产的小产权房保持清醒立场。严格执行《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的有关要求，对占用农民集体所有土地搞房地产开发，并以会员制形式销售的老年地产项目，支持有关部门纳入小产权房清理范围。
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