导语
为落实《老年人权益保障法》关于“推进老年宜居社区建设”和《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）关于“开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施，提高老年人生活质量”的要求，本文拟尝试分析养老地产的经营方式、权属确定、收费行为等核心问题，以期引起主管部门重视。
二、关于养老地产运营管理的核心问题
目前我国养老地产项目主要是在开发服务理念、配套服务设施和营销方式上还有一些差距。特别是从整个社会养老服务体系建设来看，由于生活在养老社区的老年人基本是有一定经济实力的老年人，并且健康老人居多（上海亲和源居住的老年人中，自理、半失能和失能老年人比例分别为94%、4%和2%；北京太申祥和国际敬老院只收入自理老人），对减轻社会养老负担贡献并不大，还处于补充和从属地位，还很难成为一种独立有效的养老方式。
（一）养老地产的运营模式。目前比较有代表性的是产权销售式、常州金东方和合肥太阳湾的持有经营式，以及北京太阳城、上海亲和源、宁夏上陵黄河外滩等销售加自持的混合式经营等三种模式。确定运营模式的关键因素并不完全是经营者的主观愿望，而是取得土地的方式和约定条件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，各类用地出让的最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。目前，只有居住用地可以拆分产权销售，也就是说开发商取得居住用地建设养老地产项目，其销售方式与普通商品住宅没有本质差别；而持有型养老地产，则会面临运营成本、盈利周期等种种困难，哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，经营收益不足10%，依靠租金收益的回报周期达到10年至15年，退出路径有限，但可以稳定的享受不动产增值部分收益。
对于大多数开发商来说，受限于资金压力，采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实，也就是通过招拍挂方式取得居住用地，再确定一定的租售比例，一部分建设老年宜居住宅销售，并同时建设自持型的老年公寓，通过住宅销售回笼资金并维持老年公寓正常运转。这种模式也更接近美国退休社区。例如北京太阳城的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已在2008年前全部售出，长期租赁式的老年公寓则成为近年最主要的产品，以5年起租，每5年作为一档，租户最多可选择连租20年。户型从38平方米到120平方米不等。北京太阳城的做法可以归结为通过销售补充持有、通过医疗附加养老、通过对外输出管理模式等获得可持续发展的盈利模式。
（二）养老地产的收费方式。不同的养老地产运营模式决定了相适应的收费形式。采用会员制主要是由于住宅产权无法分割销售而需要开发商自持时，可以在最短时间内回笼资金，减轻企业现金流压力，并维持项目正常运转。1998年，中国人民银行、国家工商行政管理局印发了《会员卡管理试行办法》（以下简称《试行办法》），明确规定“会员卡是指发行人和其会员之间以契约形式确定的会员消费权利的直接消费凭证。会员卡不能分红派息，也不能还本付息；可以依法转让、质押和继承；发售总金额超过1000万元人民币的，由中国人民银行总行审批”。2007年《试行办法》废止，但并未出台新的替代办法。《试行办法》的废止为养老地产推行会员制收费方式扫清了显性政策障碍。以上海亲和源为例，分A卡、B卡两种形式，购买会员卡可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡性质不同，A卡在亲和源永久有效，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。除购买会员卡外，根据后续服务方式的不同，还有免费服务和有偿服务两种模式。在北京太阳城选择全程管理的老人，根据房屋面积不同每年还需缴纳2－4万元管理费，包括代缴物业、采暖、水电等20项费用和送餐、预约医院、每周两次打扫卫生、定期更换床单等服务项目，而在北京太申祥和国际敬老院，老人取得会籍后可享受专属客房居住权，同时免费使用康乐场所，除了生活费之外，无需缴纳任何月费，吸引了一批有一定积蓄、但无月费支付能力的中端客户。另外，会员卡也不同于商务部规范的预付费卡管理。2012年商务部下发《单用途商业预付卡管理办法》（商务部令第9号），明确规定从事零售业、住宿和餐饮业、居民服务业的企业法人在境内开展单用途商业预付卡业务需适用办法，但养老地产销售服务不在单用途商业预付卡行业分类范围。
租金值和月费制一般适用于养老地产项目配建的养老公寓，与一般养老机构的收费模式基本一致。还有一些养老机构，比如保利（北京）和熹会老年公寓，其在推广初期采取的是押金制收费模式，老年人入住时可以选择一次性缴纳大额押金方式来换取日常月费的优惠，且月费可以从押金扣除。该模式应属于预付费消费性质，与押金本身的担保性质并不吻合，否则就无法在财务管理上视为营业收入。无论是会员制还是押金制，都存在资金监管和使用安全上的风险。
（三）养老地产的房屋权属。根据养老地产项目经营模式的不同，所占有使用的房屋可以区分为通过购买成为业主取得完全产权，通过购买会员卡、签订入住协议等方式取得使用权两种。其中完全产权与商品房无异，入住配建养老公寓属于租赁使用也无争议，争议最大的就是会员卡的长期使用权。以亲和源和常州金东方等项目为例，会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。其中隐含的风险主要包括：一是使用期限问题。根据《合同法》规定，租赁的最长期限不能超过20年，因此，从法律上来说，会员制的使用权一次最多应不超过20年，超过部分没有法律保障。同时，房屋使用期限还与本身土地用途和土地剩余使用年限挂钩，如果是利用商业、旅游等用地建设的老年地产项目，其剩余年限最长将不会超过40年，所谓永久使用本身就是伪命题。二是权益范围问题。会员制住户依据协议能够享受占有、使用、收益和部分处分四项权益，甚至可以取得全部或者部分增值收益，已经远远超出通过合同债权取得的使用权的权能范围，非常接近产权。但是我国实行的是不动产物权登记制度，依据合同取得的这些权属并不能得到法律充分保护；更类似于将居住房屋使用权和服务一起打包的服务合同，而不是房屋销售合同，一旦出现纠纷，维权索赔将面临极大困难。
（四）养老地产的配套服务。养老地产的核心竞争力在于多元化经营和全方位为老服务，只有把医疗和生活照料作为主业，再配套其他设施形成一个产业链，才能减轻资金压力实现盈利。北京太阳城与北京朝阳医院合作建设一家二级医院，太阳城1600户居家老人中有600位寄宿在“银龄公寓”里，享受直至临终关怀的全程化服务；而普通租户在20年服务周期内需缴纳的管理服务费将达到80万元。湖南长沙康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米园林景观。常州金东方引入美国生命集团、宁夏吴忠上陵黄河外滩项目引入民非组织“邦尼老年护理服务中心”提供全过程服务。根据入住老年人身体状况变化，可以及时转入项目附属的老年护理机构接受全护照料。当养老地产项目达到一定规模以后，也可以通过连锁并购、输出运营管理服务获取收益。
（作者：水影）
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